• /files/pro/i_0159/IkbouwbetaalbaarinAlmere02.jpg
  • /files/pro/i_0159/IkbouwbetaalbaarinAlmere03.jpg
  • /files/pro/i_0159/IkbouwbetaalbaarinAlmere01.jpg

IkbouwbetaalbaarinAlmere

Een eigen huis laten bouwen door mensen die anders niet in staat zijn hun eigen huis te kopen en alleen in aanmerking komen voor een huurwoning. Dat is wat de gemeente Almere, de Amsterdamse woningcorporaties De Key en Ymere en Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland met de vof IkbouwbetaalbaarinAlmere mogelijk maken. IkbouwbetaalbaarinAlmere (IbbA) is bedoeld voor iedereen met een bruto jaarinkomen tussen de €20.000 en €36.500.

Verdienmodel
Een IbbA-appartement kost maximaal €135.000 en een IbbA-eengezinswoning €187.000. Hierin zijn alle verwervingskosten inbegrepen: kavel, bouw, voorbereiding, aansluiting, leges , btw, bouwrente en financieringskosten, aldus Gerard van Evert (directeur vof IbbA). De zelfbouwer sluit de maximale hypotheek af die hij met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan krijgen. Dit moet minimaal 60% van de kosten zijn. Voor de resterende maximaal 40% krijgt de zelfbouwer een Ibb starterslening bij de SVn met NHG-garantie. Deze starterslening is een uitbreiding op de bekende landelijke starterslening. Zolang dat nodig is en in ieder geval voor de eerste drie jaar hoeft er geen rente en aflossing betaald te worden. Gaat de zelfbouwer na verloop van tijd meer verdienen, dan wordt een deel van de Ibb starterslening rentedragend. In ruil voor de hoge steun tot 40% moet bij verkoop de rentekorting worden terugbetaald tot maximaal de helft van de overwaarde. Als er geen overwaarde is of zelfs verlies, dan hoeft de rentekorting niet terug betaald te worden. Voor het geval dat de rentekorting niet kan worden terugbetaald wordt een voorziening in de grondexploitatie opgenomen. Daarvoor is gewoonlijk ruimte omdat in deze systematiek geen subsidie meer op de grondprijs wordt verleend en de werkelijke marktwaarde wordt betaald. De systematiek is in deze situaties voor de gemeente budgettair neutraal.

Bouwboek en bouwbegeleiders
Onderdeel van de aanpak is het aanbod van één goede goedkope woning die elke deelnemer zelf kan kiezen. Met veel zorgvuldigheid is het IbbA Bouwboek samengesteld, aldus Rienk Postuma (manager ontwikkeling en realisatie De Key). Hierin zijn 44 verschillende bouwplannen voor één woning opgenomen, die door uiteenlopende combinaties van architecten en aannemers zijn ontwikkeld. Elk bouwplan is gegarandeerd qua kwaliteit, afwerking, prijs en voorzien van een afbouwgarantie. Bouwers verplichten zich samen te werken en collectief te funderen. De deelnemende zelfbouwer heeft zo een grote keus, maar loopt niet het risico om tegen onverwachte keuzes en kosten aan te lopen. De bouwplannen zijn uitermate scherp geprijsd. Bouwers weten dat zij kwaliteit moeten leveren om door de deelnemers gekozen te worden. Bouwers zijn hierdoor genoodzaakt om bouwprocessen en dus de kosten te optimaliseren. Deelnemers worden in het proces opdrachtgever van de bouwer en maken er hun eigen unieke woning mee. Om hen te ondersteunen in het proces worden ze (verplicht) begeleid door onafhankelijke gekwalificeerde bouwbegeleiders.

Drijfveren
De betrokken partijen zijn de samenwerking aangegaan om het particuliere woningbezit en de zelfbouw te bevorderen voor de doelgroep met een inkomen tot modaal. Er lijkt zich op deze wijze een nieuwe vorm van sociale huisvesting te ontwikkelen waar mensen zelf voor hun woning zorgen en financiële steun krijgen voor de tijd dat zij die nodig hebben. Scheef wonen is verleden tijd. Daarnaast versterkt zelfbouw de sociale cohesie in buurten en geven zelfbouwers aan dit proces als een enorme leerervaring te zien. Op het niveau van de stad leidt deze zelfbouw tot een grotere differentiatie. Waar honderd mensen bouwen, zullen honderd verschillende woningen verschijnen.

Risico
Voor de vof IbbA zou een risico kunnen zitten in het verlenen van de tweede hypotheek. Door een zorgvuldige werkwijze wordt dit risico geminimaliseerd. Zowel de deelnemer als de woning worden goed tegen het licht gehouden. De deelnemers worden bij de kredietverlening zorgvuldig beoordeeld. Zij moeten geen onverantwoorde financiële risico’s aangaan en daarom zijn alle NHG normen en garanties van toepassing. Ook de woningen moeten het geld waard zijn. Daarom wordt elke woning, voordat deze gebouwd wordt, getaxeerd. De taxatiewaarde moet namelijk boven de stichtingskosten blijven. Is dit niet het geval dan moet de deelnemer met de bouwer nog verder aan de inbouw of afbouw van de woning sleutelen. Door deze werkwijze ligt de waarde van de opgeleverde eengezinswoningen gemiddeld 6 tot 8% boven de stichtingskosten. Per saldo lijkt hiermee het risico voor zowel de eigenaar, de gemeente Almere als corporaties vrijwel verwaarloosbaar te zijn.

Succes
Begin 2009 is in Almere Poort gestart met de eerste IbbA-woningen in het Homeruskwartier. Op 20 september 2013 is de eerste paal voor de 500e IbbA-woning in deze stad geslagen. Op een totale nieuwbouwproductie van iets meer dan 3.600 woningen (in de periode januari 2010 tot en met juli 2013) is dit zonder enige twijfel een substantieel aantal. Voor Postuma en Van Evert is het vanzelfsprekend dat IbbA de komende jaren een vast onderdeel van de productie in Almere blijft. Het is immers een zeer effectieve vorm van sociale huisvesting voor starters. De aanpak is gebaseerd op landelijk gestandaardiseerde instrumenten en daardoor in elke gemeente toepasbaar. Het expertteam eigen bouw van de Minister van Wonen ondersteunt de aanpak. In de brief over de hervormingsagenda woningmarkt, uitgebracht ter gelegenheid van Prinsjesdag 2013, noemt de minister IbbA voorbeeldstellend voor het stimuleren van vraagsturing en eigenbouw. Onder meer voor Amsterdam wordt de introductie van Ikbouwbetaalbaar momenteel verkend. Als eerste volger past de gemeente Nijmegen het concept Ikbouwbetaalbaar met succes toe: in het voorjaar van 2013 zijn binnen enkele weken de eerste 25 kavels uitverkocht.


Gerard van Evert (directeur vof IbbA) en Rienk Postuma (manager ontwikkeling en realisatie De Key)

smart funding